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这些土增税问题,难倒了一群房地产业税务人员

作者:杜智颖 整理2017-02-20 10:13来源:高顿打印订阅
[导读]自2016年5月实施全面营改增后,最后四大行业都已慢慢适应增值税下的税收体系。高顿财务培训在全面营改增推行之初,就调研了不少四大行业的企业财务负责人。面对营改增新政下的改变,不少财务负责人表示难以把握操作方法,尤其是房地产行业,政策的许多地方较为模糊。2016年底,国家税务总局相继出台了2016年第70、81号两份公告,以求为房地产企业明确营改增后土地增值税方面的问题界线。 然后,看似打消了税务操作人员部分疑虑的两则公告,又带出了一些新的问题与困惑。 在某财会论坛上,有一位网友A就发出了一篇这样的帖子 请教各位房地产行业的财务同行们,在计算土地增值税时,可以

   自2016年5月实施全面“营改增”后,最后四大行业都已慢慢适应增值税下的税收体系。高顿财务培训在全面“营改增”推行之初,就调研了不少四大行业的企业财务负责人。面对“营改增”新政下的改变,不少财务负责人表示难以把握操作方法,尤其是房地产行业,政策的许多地方较为模糊。2016年底,国家税务总局相继出台了2016年第70、81号两份公告,以求为房地产企业明确营改增后“土地增值税”方面的问题界线。

 
  然后,看似打消了税务操作人员部分疑虑的两则公告,又带出了一些新的问题与困惑。
 
  在某财会论坛上,有一位网友A就发出了一篇这样的帖子——请教各位房地产行业的财务同行们,在计算土地增值税时,可以加计扣除的土地出让金,究竟冲不冲减?
 
  不一会儿,就有网友B在帖子下回复:同问,求大神解答。
 
  一连出现了五六个同问的网友后,终于有一位网友对这个问题进行了解答。
 
  GDCS:根据目前出台的政策文件,土地出让金没有冲减的规定。假设某项目地价1.11亿,售价2.22亿,进项为零。那么,显然,销项为0.22亿,地价款抵减增值税销项0.11亿,交增值税0.11亿。
 
  从政策上看,虽然看起来这0.11亿抵了销项,但它不是可抵扣的进项税金,因为《试点办法》第15条明确规定,只有其所列举的四种凭证上注明或计算的税金,才是可抵扣的进项税金,土地出让金收据显然不算;从事实上看,地价款抵减销项,是通过出让金本身抵减销售额来实现的(而且是按比例实现的),这与进项税金直接抵扣销项税金的过程完全不一样。
 
  因此,按照这里的政策和情况来看,土地出让金并不能冲减。
 
  网友A:太感谢楼上的朋友了!
 
  网友C:@GDCS大神,你的回答太及时了!我最近在做土增税项目,都快晕菜了,大神能再跟我说说,营改增后土地增值税的扣除项目到底有哪些吗?
 
  GDCS:不客气,大家有问题都可以发出来,我能解答的一定都给大家回复。关于网友C的问题,我想大家不明晰的点还是在近期国税总局发布的2016年第70、81号公告中。
 
  根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)规定:“三、关于与转让房地产有关的税金扣除问题
 
  (一)营改增后,计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。
 
  (二)营改增后,房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税(以下简称“城建税”)、教育费附加,凡能够按清算项目准确计算的,允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的,则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。
 
  其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。
 
  大家可能对长篇大论的公告、政策很难把握,但如果单独把这一条拿出来看,相信大家是可以看得明白的。
 
  网友D:难得遇到大神,大家可不要做伸手党啊,能简单查到的资料,大家还是自己查。有难以解决的问题再来问大神嘛。对了大神,我想请问你,营改增后房地产企业的财务部门为降低企业增值税负担,总是在说增值税专用发票应取尽取,多多益善,那么开发项目增值税专用发票真的越多越好吗?
 
  GDCS:其实经过研究,我们发现,增值税专用发票的收取有一个临界点,过了这个临界点,就越多越好;低于这个临界点,反而越少越好。这个临界点是什么呢——“可抵扣的进项税金额*(1+附加税率)”与“受进项税影响的成本扣除项带来的土地增值税变动金额”相等时,“增值税及其附加、土地增值税、企业所得税”对企业的税收支出是一样的,当“可抵扣的进项税金额*(1+附加税率)”超过“受进项税影响的成本扣除项带来的土地增值税变动金额”,增值税专用发票越多越好,反之,则越少越好。
 
  因此,对具体房地产开发项目而言,有关财税人员还需要进一步把工作做实做细,做好临界点估算,做好增值税专用发票取得的指导与管理工作才是应对之策,而不是一味地要求拿取增值税专用发票。
 
  网友D:太感谢了。大神这么一讲,果然是有理有据的!受教了~
 
  ……
 
  一番提问与解答后,一位好奇的网友问了个题外话:@GDCS大神,一定是大型房产企业里的税务专家吧!
 
  GDCS:不是哦,其实我也是“现学现卖”,去年在GD上了几堂课,认识了几位很牛的老师,最近因为在工作上碰到困惑,经常和那些老师交流讨论,受益匪浅,所以对这些问题都比较清楚。有些操作方法我还在摸索中,有时间大家一同探讨,一起解决,共同提高。
 
  网友A:哈哈!你这是在偷偷地做广告呀。GD我知道啦~确实不错,老师水平都很高,服务做得很到位,时不时有一些沙龙什么的。像我们这些做税的人,得经常在一起交流才对,正所谓“有风暴,头脑才非常”嘛。
 
  网友B:这句话咋听起来这么熟呢,某电视台的广告?
 
  网友A:好像是的,具体也不记得了,藏在脑子里,一张嘴就想到了。O(∩_∩)O
 
  GDCS:你们都是牛人,哈哈。俗话说百闻不如一见,最近从GD销售的朋友圈里面看到,他们3月份计划在上海、北京、深圳、武汉、重庆开设土地营改增方面的主题课程,感兴趣的朋友可以去体验一下。有专家指导,总比自己摸索或论坛里求教高手找答案要来得方便。大家如果有不一样的收获,记得发帖分享噢。
 

       小编说:关于土增税那些事儿,三言两语说不清,那就请您到现场来看看吧!http://www.goldenfinance.com.cn/72782.html
  
       ▎本文作者杜智颖,来源高顿。原创文章,欢迎分享,转载请注明来源高顿。

     
( 责编:kasim )
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